6x libroedificio1Si cuando compro un coche me dan dos cuadernillos (uno para saber para qué sirve cada cosa y otro para hacer el mantenimiento), ¿por qué al comprar una casa no hacen lo mismo?

Esta pregunta se la podrían hacer muchos ciudadanos y estoy seguro que pensarán que en los edificios, tales documentos no existen.

Hay que decirles que para cumplir esa función, existe algo que se llama “Libro del Edificio” que es obligatorio en todos los edificios con licencia de obra posterior a mayo de 2000.

Este es el tema sobre el que hablo esta semana en la sección “El técnico de cabecera” del programa de radio “Construcción para todos” que dirige Aurelio López Morales.

Para concienciar sobre la importancia del Libro del Edificio, comenzamos diciendo ¿qué es? y ¿desde cuándo es obligatorio? para continuar explicando del modo más claro posible todos los documentos que forman parte de su contenido.

Puedes escuchar el audio en:

 

Pero el Libro el Edificio es hoy un “gran desconocido” por los ciudadanos y por diversos motivos no cumple su función y está condenado a quedar olvidado en el fondo de un cajón.

Como Perito, he tenido que solicitar muchas veces la consulta del Libro de Edificio de los inmuebles que perito. Y tengo que denunciar que no he encontrado nunca un Libro del Edificio que reflejara al 100% lo realmente construido en cuanto a distribución o acabados o instalaciones. Eso sí, todos parecían competir a ver qué libro era más grueso o cuál incluía más papeles.

Si a mí como arquitecto me resulta complicado encontrar el dato que busco, que podemos decir de cualquier usuario de ese edificio que se aventure a conocer cómo es o cómo hay que mantenerlo.

Me gustaría conocer vuestros comentarios (de técnicos y de no técnicos) sobre todo esto que ocurre con el Libro del Edificio:

  • ¿Por qué nadie comprueba que su contenido se ajusta a la realidad del edificio construido, no del proyectado?
  • ¿Por qué nadie controla lo que se quita o se añade a él, si siempre está formado por una o varias carpetas con anillas que se abren y se cierran?

y sobre todo, si han inventado el Libro del Edificio,

  • ¿Por qué no inventan en paralelo la figura del Técnico Conservador del Edificio para que lo custodie y se encargue de cumplir lo que en él se prescribe?

Luis Jurado – arquitecto – www.luisjurado.es

 
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licencia obra

Me consulta el propietario de una parcela en la que piensa construir un chalet para destinarlo a su residencia familiar.

Me muestra una hoja de excel donde va enumerando los posibles gastos que va a tener que afrontar. En ella, me muestra en blanco lo referente al pago al ayuntamiento de la preceptiva Licencia de Obra donde le han hablado de que tiene que pagar por dos conceptos.

“Estoy hecho un lío porque me dicen que aunque vaya a hacer una sola obra, tengo que pagar dos cantidades distintas: una por el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras y otra por la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos”

  • ¿Qué es y cuánto cuesta el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras?
  • ¿Qué es y cuánto cuesta la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos?
  • ¿Tengo que hacer efectivo siempre ambos pagos?

Mi respuesta es:

La Licencia de Obra es la autorización que otorga un ayuntamiento para que un promotor pueda ejercer su derecho a edificar, previa comprobación de que las características del futuro edificio se ajustan a la normativa urbanística vigente.

El procedimiento consiste en la presentación en el ayuntamiento del Proyecto visado, para que sea informado por los servicios técnicos municipales acerca de su conformidad con dicha normativa urbanística.

Los servicios técnicos municipales no van a entrar en cuestiones de diseño, sino en comprobar el cumplimiento de los valores urbanísticos fijados para el emplazamiento del futuro edificio, tales como el uso del suelo, la tipología del edificio, la superficie de la parcela a edificar, la altura de cornisa, el número de plantas, la edificabilidad, la ocupación de la parcela y los retranqueos a linderos o fachadas.

Además, los servicios técnicos municipales verificarán que el Proyecto se ajusta a lo establecido por las ordenanzas municipales aprobadas por el municipio.

Algunos ayuntamientos tienen establecidos procedimientos que externalizan el proceso de concesión de la Licencia de Obra mediante entidades colaboradoras privadas.

La concesión de una Licencia de Obra implica el pago del denominado Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Además, en muchos ayuntamientos se debe abonar también la denominada Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos (TPSU).

El Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) sólo se paga cuando se produce la concesión de la Licencia de Obras. Su importe es un porcentaje sobre el valor total de la obra. Cómo este valor no se conoce hasta que la obra está terminada, en el momento de la concesión de la Licencia de Obra se abona una cantidad a cuenta en base al presupuesto del proyecto. Al final de la obra, este pago provisional se deducirá del valor definitivo del ICIO obtenido a partir del importe de la liquidación de la obra. El porcentaje para el cálculo oscila aproximadamente entre el 5%  y el 2% en función del tamaño del municipio.

La Tasa por Prestación de Servicios (TPSU) se paga siempre por el simple hecho de presentar la solicitud de la Licencia de Obra y sirve para pagar el gasto municipal que el ayuntamiento realiza por la tramitación del expediente. El importe de la TPSU suele ser una cantidad fija en función del tipo de obra (nueva planta, demolición, reforma, etc) y de la superficie afectada por la actuación.

con 25 licencia2Puede darse el caso de una solicitud que por no haber obtenido la Licencia de obra, no tenga que pagar el ICIO pero siempre tendrá que hacer efectiva la TPSU.

El ICIO y en su caso, la TPSU son abonados por el promotor, por lo que en el caso de que éste no tenga experiencia previa, es recomendable que su arquitecto o su arquitecto técnico le orienten sobre el importe aproximado en el municipio donde se emplaza la obra. En cualquier caso, los importes a pagar por ambos conceptos se establecen en la Ordenanza Fiscal que anualmente aprueba el Pleno el Ayuntamiento,

Una vez otorgada la Licencia de Obra, el promotor puede iniciar los trabajos de construcción, debiendo cumplir con las condiciones que le vengan impuestas en el propio documento de concesión.

Luis Jurado – arquitecto – www.luisjurado.es

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elegir2 1Como ya indiqué en el post anterior, los profesionales de la arquitectura podemos aplicar nuestra experiencia a los ciudadanos que se encuentran en la trascendente situación de decidirse a comprar una vivienda que desean sea su hogar durante muchos años.

Por la gran cantidad de cuestiones a tener en cuenta, este tema lo hemos desarrollado en dos intervenciones en la sección “El técnico de cabecera” del programa de radio “Construcción para todos” que dirige Aurelio López Morales.

En el anterior primer post me referí a las cuestiones de diseño de la vivienda y en este segundo post, voy a trata los temas de carácter energético y constructivo que inciden económicamente a lo largo del periodo de uso de la vivienda que puede extenderse durante años, lustros, décadas…, en fin, toda la vida.

elegir2 2Estos condicionantes energéticos y constructivos tienen la particularidad de afectar al bolsillo de los propietarios de la vivienda de modo continuado. Una vivienda puede ser cara o barata pero se paga de una vez. En cambio, los consumos de energía y las derramas por obras de conservación hay que pagarlas mes a mes durante mucho tiempo.

Si estos párrafos han despertado tu interés, puedes escuchar el audio a continuación:

 

Luis Jurado – arquitecto – www.luisjurado.es

 
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Hace un mes me ocurrió algo que se ha repetido a lo largo de mi ejercicio profesional. Una pareja se puso en contacto conmigo porque iban a comprar una vivienda para uso habitual y antes de firmar la escritura, querían saber si yo como arquitecto, encontraba algún problema que desaconsejara la compraventa.

Recuerdo que me dijeron textualmente: “Si cuando uno se compra un coche, es bueno consultar con un mecánico, ahora que vamos a comprar una casa queremos que nos asesore alguien que por su profesión debe entender de casas”.

Y tras darles mi opinión, me pareció que reproducirla en un programa de divulgación sobre edificios, era el mejor lugar para explicar a los ciudadanos qué cuestiones conviene tener en cuenta al elegir una vivienda para habitarla.

Este tema por su amplitud, lo vamos tratar en dos intervenciones en la sección “El técnico de cabecera” del programa de radio “Construcción para todos” que dirige Aurelio López Morales.

65 elegir1 2En este primer post me referiré a las cuestiones de diseño de la propia vivienda y en un segundo post, trataré los temas de carácter energético y constructivo que tengan incidencia económica en el uso posterior de la vivienda.

Con relación al diseño, vamos a hablar sobre cuatro temas importantes: la orientación, la ventilación, la ortogonalidad y la racionalidad de la distribución.

Y terminaremos indicando en qué cosas hay que fijarse para el mejor aprovechamiento de las habitaciones en función de su uso específico.

Si estos párrafos han despertado tu interés, puedes escuchar el audio a continuación:

 

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DSCN1332Otro caso real. Como Arquitecto Perito tuve que realizar un dictamen pericial relativo al estado constructivo de un conjunto residencial situado en un municipio de la periferia de Madrid, cuyas viviendas habían sido recientemente entregadas a sus propietarios.

Durante la inspección del Conjunto Residencial fui detectando una larga lista de deficiencias constructivas. Pero el límite de mi capacidad de asombro se superó cuando accedí al denominado RITI que estaba situado en la planta baja junto a la caseta del conserje.

Para quien no lo sepa, diremos que el RITI son las siglas del “recinto de instalaciones de telecomunicación inferior” establecido por el Real Decreto Ley 1/98 (BOE 28 feb 98) obligatorio en cualquier edificio con más de veinte viviendas.

El objeto del RITI es que el edificio disponga de un espacio cerrado donde se ubican todas las canalizaciones de entrada al inmueble de las instalaciones de telefonía, televisión y cable y donde asimismo se inician las derivaciones que en número de tres por vivienda sirven para transmitir las señales a las viviendas que integran el Conjunto Residencial.

Pues bien, accedí al interior del RITI y…

25 irritante 2¿Quién no se habría irritado al ver este desmadre de cables? Todo el mundo menos una persona. Obviamente, el “artista” responsable del desaguisado.

Por eso, todos los que nos irritamos al verlo, preguntamos: ¿Qué capacitación avalaba su trabajo? ¿En qué tómbola le dieron el titulo de instalador?

Y yo añado, ¿Dónde estaban los técnicos encargados de supervisar esta instalación?

Luis Jurado – arquitecto – www.luisjurado.es

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62 cimientos 1Todos los edificios cuentan con un elemento constructivo que se caracteriza por tener estas dos cualidades:

  1. Alguien le podría calificar de vergonzoso porque está oculto y no se deja ver por ninguno de los usuarios del edificio.
  2. Pero, mejor lo calificaremos de sacrificado porque aguanta sobre si todo el peso de todas las plantas del edificio.

Si hablamos cada semana sobre edificios, tenemos que hacer un homenaje a los cimientos. Con los cimientos se dan estas circunstancias. Suelen ser los grandes olvidados por el hecho de no estar a la vista pero ejercen la importante función de permitir la estabilidad del edificio sobre el terreno.

Esta semana hablamos de los cimientos de los edificios en la sección “El técnico de cabecera” del programa de radio “Construcción para todos” que dirige Aurelio López Morales.

Y en un programa de divulgación, conviene recalcar en términos entendibles por todos, las dos variables que condicionan el dimensionado de los cimientos de cualquier edificio.

  1. El peso total de todas las plantas, incluyendo estructura, revestimientos, mobiliario y usuarios.
  2. La capacidad resistente del terreno en función de su composición.

De este modo, el tamaño de los cimientos siempre será directamente proporcional al peso total del edificio e inversamente proporcional a la capacidad resistente del terreno.

Y para finalizar, exponemos las cuatro principales tipos de cimentación que son más habituales en los edificios que vemos en nuestras ciudades.

Puedes escuchar el audio en:

 

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61 chimenea 2Varios intoxicados por aspirar el monóxido de carbono desprendido por la caldera que utilizaban para calentarse

Esta es desgraciadamente una noticia que la prensa publica varias veces todos los inviernos. Y los intoxicados no siempre pueden contarlo…

Si hemos hablado otras veces de la seguridad en los edificios, nos tenemos que referir también a la seguridad de los elementos que equipan los edificios. Y estas noticias se producen porque algunas calderas, estufas y chimeneas no son seguras.

Este es el tema sobre el que hablo esta semana en la sección “El técnico de cabecera” del programa de radio “Construcción para todos” que dirige Aurelio López Morales.

Para prevenir este tipo de accidentes, empezamos explicando lo que es el monóxido de carbono y en qué tipo de combustiones se produce, para continuar recalcando que el monóxido de carbono no se puede percibir ni con la vista ni con el olfato porque es un gas incoloro e inodoro.

Y con el fin de evitar nuevos accidentes, terminamos haciendo una serie de recomendaciones prácticas explicadas como siempre, con un lenguaje entendible por todos nuestros oyentes:

Puedes escuchar el audio en:

Luis Jurado – arquitecto – www.luisjurado.es

 
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con 24 aparejador2Me consulta el cliente de un arquitecto al que le ha encargado el Proyecto y la Dirección de Obra de un bloque de seis viviendas en un solar que ha heredado de un familiar.

“Estoy conforme con el Proyecto que me ha preparado pero me ha sorprendido que quiera que la Dirección de la Ejecución de la obra la lleve un aparejador que el me recomienda”.

  • ¿Puedo contratar yo el aparejador que quiera?
  • ¿Es recomendable contratar a un aparejador que colabore habitualmente con el arquitecto?
  • Si así lo hago ¿Que ventajas tiene para la buena marcha de la obra? 

Mi respuesta es:

De acuerdo con lo establecido por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, las obras de construcción tienen que contar con un Director de Ejecución de la Obra, cuyas funciones son normalmente desarrolladas por un aparejador o arquitecto técnico.

En la línea expresada de confianza en el arquitecto contratado, lo más conveniente es elegir un aparejador o arquitecto técnico cuya profesionalidad esté asegurada por colaborar habitualmente con el arquitecto. Esta colaboración habitual supone la constatación de un trabajo coordinado que será muy útil para resolver la variada problemática que se puede presentar a lo largo del proceso de materialización de la obra.

Esa colaboración “rodada” a lo largo de una serie de obras anteriores, es la mejor tarjeta de presentación para el desarrollo de un trabajo en equipo y de una complementariedad en la toma de las decisiones que inevitablemente habrá que tomar durante la duración de las obras. Y no se debe olvidar que las obras no se realizan de un día para otro, sino que los plazos de ejecución son siempre largos y están sujetos por tanto a un amplio abanico de vicisitudes. El trabajo en equipo de un arquitecto y un aparejador (o arquitecto técnico) “que hablen el mismo idioma” es la mejor garantía para atajar problemas y tomar decisiones eficaces.

Desde el punto de vista práctico, es muy importante que el aparejador (o arquitecto técnico) presente al promotor un presupuesto lo más detallado posible de los honorarios a devengar o al menos los porcentajes a aplicar en función del presupuesto de la obra a realizar. Como en el caso del arquitecto, este presupuesto debe contar también con las fechas previstas de los pagos de honorarios en función del proceso edificatorio.

Y aunque no sea obligatorio, mi recomendación es que los compromisos mutuos adquiridos, como en el caso del arquitecto, queden recogidos en un contrato suscrito por ambos: promotor y aparejador (o arquitecto técnico).

Luis Jurado – arquitecto – www.luisjurado.es

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59 estructuras 1Suceso ocurrido en un garaje. Un coche dentro del aparcamiento embiste contra una pared lateral y la rompe, cayendo a un paso situado dos plantas más abajo

Esta noticia publicada en la prensa, sirve para iniciar el tema de esta semana en la sección “El técnico de cabecera” del programa de radio “Construcción para todos” que dirige Aurelio López Morales.

Y de este modo, respondemos a preguntas que pueden hacerse los ciudadanos como:

  • ¿De qué modo se calculan las estructuras de los edificios?
  • ¿Son seguras las estructuras que sostienen los edificios?

Y como se trata de un tema amplio, dedicamos al mismo la totalidad del programa explicando lo que se tiene en cuenta al calcular la estructura de un edificio, qué normativa regula dicho cálculo y cómo se cuantifican las cargas que ha de soportar.

Nos detenemos en hablar de lo que significan las cargas permanentes, las cargas variables y las cargas accidentales, pormenorizando como en el cálculo de una estructura se tienen en cuenta cuestiones tan diversas como el peso de los ocupantes, la acción del viento o incluso, los efectos derivados de posibles terremotos.

Puedes escuchar el podcast en:

 

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ays 14 extractos_sentenciaEl oficio de perito consiste en redactar dictámenes periciales en los que emitimos conclusiones sobre cuestiones técnicas que luego son valoradas por los jueces encargados de impartir la justicia.

En las sentencias se puede constatar de qué modo las conclusiones del perito sirven a los jueces para fundamentar su veredicto pero rara vez son objeto de algún tipo de calificación por su parte.

Hoy voy a contaros algo que acaba de ocurrir y que me llena de satisfacción. Tras 40 años de ejercicio, acabo de leer en una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, una frase que me enorgullece y que recibo como un premio a mi carrera profesional.

El tribunal compuesto por tres magistrados califica mi trabajo pericial de CONTUNDENTE y CLARIFICADOR.

¡Qué más se puede pedir!

Un servidor ha ido aprendiendo día a día e intentando hacer mejor su trabajo cada vez que llegaba un nuevo encargo. Y tras intervenir como perito de parte o perito judicial en más de 200 procedimientos judiciales, qué bien sabe que los miembros de un tribunal, que obviamente han tenido que examinar en su vida muchas peritaciones, reconozcan que un modesto arquitecto ha expresado su opinión técnica con contundencia y claridad.

En mi práctica pericial, he huido siempre de expresarme con ambigüedad o de resultar críptico por emplear un vocabulario demasiado técnico.

Dos han sido las premisas que me he impuesto al emitir todos mis dictámenes: contundencia en las conclusiones y claridad en el lenguaje empleado.

Y estas dos premisas coinciden con los adjetivos que estos magistrados utilizan para calificar mi trabajo: CONTUNDENTE y CLARIFICADOR.

Mi agradecimiento a quiénes han puesto estas dos palabras ahí y mi satisfacción quiero hacerla extensiva a todos los compañeros que dedican su tiempo al noble ejercicio de aportar nuestros conocimientos a la administración de la justicia.

Luis Jurado – arquitecto – www.luisjurado.es

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